- 투기과열지구는?

주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말합니다. 구체적인 지정 기준은 아래와 같습니다.

1. 투기과열지구 지정기준 : 주택가격 상승률이 현저히 높은 지역으로서

    ① 최근 2개월간 주택청약 경쟁률이 5대1을 초과 또는 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대1을 초과하거나

    ② 주택건설사업계획 승인이나 건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있는 경우

    ③ 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시 개발 등으로 투기가 우려되는 경우로 인정한 경우

2. 지정 및 해제권자 : 국토교통부장관 또는 시·도지사

- 투기과열지구로 지정되면 어떤 적용을 받나?

1. 분양권 전매제한 기간 강화

2. 일반공급 1순위 청약제한 (2순위 청약가능) : 청약주택별 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 1순위 청약 불가

     가. 민영주택

          ① 주택청약종합저축에 가입한지 2년 미만인 자

          ② 세대주가 아닌 자

          ③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자

          ④ 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택)이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자

     * 분양가격이 9억원 초과 시 특별공급 불가

     나. 국민주택

          ① 주택청약종합저축에 가입한지 2년(납입인정 24회) 미만인 자

          ② 세대주가 아닌 자

          ③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원

     * 당첨사실 및 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록표등본의 세대주 및 세대원 전원 (세대분리된 배우자 및 배우자와 동일세대원 포함)을 대상으로 함.

- 조정대상지역이란?

주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 지구를 말하며, 구체적인 지정 기준은 아래와 같습니다.

1.  청약과열지역 지정기준 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등과 관련하여 아래의 정량요건의 어느 하나에 해당하는 지역 중 청약과열이

   발생하였거나, 청약과열 우려가 있는 지역

    ① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택 규모 이하

        주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

    ② 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

    ③ 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

2. 지정 및 해제권자 : 국토교통부장관 또는 시·도지사

- 조정대상지역 중 청약과열지역으로 지정되면 어떤 적용을 받나?

1. 일반공급 1순위 청약제한 (2순위 청약가능) : 청약주택별 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 1순위 청약 불가

     가. 민영주택

          ① 주택청약종합저축에 가입한지 2년 미만인 자

          ② 세대주가 아닌 자

          ③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자

          ④ 2주택(청약주택이 토지임대주택인 경우에는 1주택)이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자

     나. 국민주택

          ① 주택청약종합저축에 가입한지 2년(납입인정 24회) 미만인 자

          ② 세대주가 아닌 자

          ③ 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원

     * 당첨사실 및 주택소유 여부는 청약통장 가입자의 주민등록표등본의 세대주 및 세대원 전원 (세대분리된 배우자 및 배우자와 동일세대원 포함)을 대상으로 함.

2. 민영주택 일반공급 청약자격 강화

     가. 가점제 비율 : 85이하 가점제 비율(40%→75%), 85초과 가점제 비율(0%→30%)

     나. 아래에 해당하는 경우 가점제 적용 대상에서 제외 

          ① 1호 또는 1세대의 주택을 소유한 세대에 속한 자를 제

          ② 과거 2년 이내 가점제를 적용받아 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자

     다. 추첨제 공급 시 무주택자 우선공급 비율 적용 : 75%를 무주택세대구성원에게 우선공급 후 나머지 주택을 1주택을 소유한 사람 중 소유 주택 처분조건을 승낙한 사람에게 공급

공공주택지구란, 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의50 이상이면서, 국토교통부장관이 지정·고시하는 지구를 말합니다.

(공공주택 특별법 제2조 제2호)

종전의 「국민임대주택건설 등에 관한 특별조치법」에 의한 국민임대주택단지 예정지구가 정부의 보금자리주택정책에 의하여 「보금자리 주택건설 등에 관한 특별법」으로 법명이 변경된 후, 다시 「공공주택 특별법」으로 변경된 것입니다.

공공주택사업은 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위하여 공공분양주택 및 다양한 유형의 임대주택을 수요자 맞춤형 공공주택으로 통합하여 도심이나 환경적으로 보전가치가 낮은 훼손된 개발제한구역 등 도시 인근의 주거선호가 높은 지역을 중심으로 공공기관이 직접 신속하게 건설하고, 서민들이 부담 가능한 저렴한 가격으로 거주가 가능한 주택을 공급하기 위하여 시행하는 사업입니다.

공공주택지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 관계 행정기관의 장과 협의 후 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 받아 지정합니다.

※ 공공주택이란?

정부가 서민을 위하여 공공 부문을 통하여 직접 공급하는 주택으로, 공공주택사업자(LH, 지방공사, 지자체 등)가 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원 받아 건설, 매입, 임차하여 공급하는 주택을 말합니다. (공공주택 특별법 제2조 제1호)

다음 각각에 해당하는 기준일로부터 5년간 당첨자로 간주하며, 해당 일부터 청약하려는 주택의 입주자모집공고일까지 1순위(생애최초, 노부모부양 포함) 청약이 제한됩니다.

당첨관리대상자 당첨기준일

  1. 분양주택(분양전환공공임대주택)의 일반공급 1·2순위 : 당첨자발표일

  2. 분양주택(분양전환공공임대주택)의 특별공급 대상자 : 당첨자발표일

  3. 예비입주자로서 공급계약을 체결한 자(추가입주자) : 계약체결일

  4. 조합주택(직장, 지역)의 조합원 : 사업계획승인일

  5. 조합주택(재건축, 재개발)의 조합원 : 관리처분계획인가일. 단, 2006년 8월 18일 이전 사업승인을 받은 재건축조합원의 경우 ‘사업계획승인일’ 기준으로

     당첨자로  관리됨

※ 선착순으로 공급받은 자, 분양전환되지 않는 임대주택을 분양받은 자, 미분양주택을 분양받은 자는 당첨관리대상에서 제외

청약통장의 1순위 요건을 충족하더라도 다음에 해당하는 경우에는 일반공급 1순위 청약을 제한하고 일반공급 2순위로 청약신청 하도록 한 제도입니다. 

1) (투기과열지구, 청약과열지역) 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한되는 지역 및 주택

2) (국민주택) 투기과열지구 또는 청약과열지역과 무관하게 무주택세대구성원, 무주택세대구성원 중 세대주(노부모부양 특별공급)만 청약 신청할 수 있습니다.

재당첨제한을 받습니다.

계약체결 여부와 관계없이 재당첨제한 기간 동안 청약자격 제한을 받으며, 과거 당첨된 통장을 이용하여 다시 당첨될 수도 없습니다.

재당첨제한이란 주택에 청약하여 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자(배우자는 분리세대인 경우도 포함)에게 주택종류 또는 지역별로 일정기간 동안 다른 주택의 당첨을 제한하는 것을 말합니다.

당첨자 및 그 세대원은 아래표에서 정한 재당첨제한 기간 동안 다른 분양주택(분양전환임대주택을 포함하되, 민영주택은 투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급하는 주택에 한함)의 입주자로 선정될 수 없습니다. 따라서 과거 재당첨제한을 받는 주택에 당첨된 사실이 있는 경우에도 대부분의 지역에서 공급하는 민영주택은 제한을 받지 않고 청약이 가능합니다.

예시)

   - 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음

   - 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 받음

   - 국민주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음

   - 민영주택 당첨 후 재당첨 기간 내 민영주택에 다시 당첨 : 재당첨 제한 없음

또한, 분양가상한제 미적용주택 등 일부 주택은 재당첨제한이 발생하지 않습니다1).

(분양가상한제 미적용주택에 당첨 후 재당첨제한 기간이 발생하지 않는다는 의미이며, 과거 다른 주택에 당첨되어 발생한 재당첨제한 기간 중에는 분양가상한제 미적용주택도 당첨이 제한됨.)

1) 주택공급에 관한 규칙 제54조 참조

   - 보험회사가 해당 보험회사의 보험계약자에게 공급하기 위하여 보험자산으로 건설하는 임대주택

   - 주택조합이 그 조합원에게 공급하기 위하여 건설하는 주택

   - 노인복지주택

   - 정비사업(주거환경개선사업 제외) 주택으로 관리처분계획에 따라 토지등소유자 또는 조합원에게 공급하는 주택

   - 주택재개발사업으로 건설되는 주택으로 세입자에게 공급하기 위한 주택

   - 도시형 생활주택

반면, 투기과열지구 및 청약과열지역2)에서 공급되는 주택의 경우 민영주택 및 분양가상한제 미적용 주택에도 재당첨제한이 적용됩니다.

2) 투기과열지구 및 청약과열지역 : 재당첨제한 또는 1순위 당첨 등이 제한되는 지역 및 주택

본인의 재당첨제한 여부를 확인하고 싶으시면, '청약자격확인 - 청약제한사항 확인'에서 공동인증서로 로그인하여 확인하실 수 있습니다.

실제 청약 시, 재당첨제한을 받는 분은 청약신청 도중 '청약제한사항 확인' 단계에서 본인의 제한사항을 확인할 수 있습니다.

다만, 이 방법으로는 청약자 본인의 재당첨제한 여부만을 확인 할 수 있으므로, 청약자의 세대에 속한 자의 재당첨제한을 확인하고 싶으시면 해당 세대원 본인 명의의 공동인증서로 로그인하여 '청약제한사항 확인' 메뉴에서 재당첨제한 여부를 확인하여야 합니다.

※ 주택에 당첨되었을 때 발생하는 재당첨제한 기간은 아래와 같습니다.(2020.04.17. 이후 입주자모집공고 승인신청분부터 적용)

* 두 가지 이상의 제한기간에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용

청약자는 「주택공급에 관한 규칙」 (시행 2020.9.29.) 제4조 및 제25조에 따라 해당 주택건설지역에 거주할 때 우선공급 기회를 부여받게 됩니다. 

따라서 출입국사실증명서 해외체류기간이 계속하여 90일을 초과한 기간(입국 후 7일 내 동일국가 재출국 시 계속하여 해외에 체류한 것으로 봄) 또는 연간 183일을 초과하여 국외에 거주한 기간은 국내 거주로 인정되지 아니하므로 해당 주택건설지역으로 청약할 수 없습니다. 단, 90일 이내의 여행, 출장, 파견 등 단기 해외체류는 국내거주로 간주되어 해당 주택건설지역 우선공급 대상자로 청약 가능합니다.

- 사례1) 모집공고일 현재 해당지역에 거주하고 있으나 계속해서 90일을 초과하여 이상 국외에 체류한 경력이 있으면 해당지역 우선공급 대상자로는 불인정하나 기타지역 거주자로는 청약 가능합니다.

- 사례2) 모집공고일 현재 해외에 있는 대상자로 국외 체류기간이 계속해서 90일을 초과하지 않는 경우 해당지역 우선공급 대상자로 청약 가능합니다.

- 사례3) 모집공고일 현재 해외에 있는 대상자로 국외 체류기간이 계속해서 90일을 초과한 경우 해당지역 우선공급 대상자로 불인정되며 기타지역 거주자로도 인정되지 않습니다.

다만, 위 경우에도 불구하고 주택공급신청자 본인만 생업에 직접 종사하기위하여 국외에 체류하고 있음이 확인되는 경우 국내에 거주하고 있는 것으로 보게 되며, 이와 관련한 국토교통부 주택기금과 Q&A를 아래와 같이 게시하오니 참고하시기 바랍니다. 

□ 세대원

 1. 해외근무자의 우선공급 예외규정 적용을 위한 세대원의 범위

  => 입주자모집공고일 현재 「주택공급에 관한 규칙」제2조 제2호의3에 따른 세대원이 있는 경우를 말하며, 청약신청자의 미성년 자녀의 경우 청약신청자와 동일한 세대를 구성하고 있지 않더라도 해외근무자 우선공급 예외규정 적용을 위한 세대원의 범위에 포함
   * 증빙서류 : 주민등록등표 등본, 가족관계증명서

 2. 배우자 및 자녀가 없는 경우

  => 청약신청자가 배우자 및 자녀가 없는 경우에는 직계존속과 동일한 주민등록표에 등재된 경우에만 예외규정 적용이 가능하며, 단독세대원으로 되어 있거나 동거인(형제·자매, 친구 등)의 세대원으로등재된 경우에는 적용 불가

□ 주택공급신청자만 국외에 체류하고 있는 경우(단신부임)

 1. 단심부임 판단기준

  => 청약신청자가 해외에 체류 중인 기간 내 세대원 및 자녀 중 한명이라도 신청자와 동일국가 체류기간이 제4조제6항 각호에 해당하는 경우(계속하여 90일, 연간 183일 초과하여 거주한 경우) 단신부임 불인정
   * 해당국가 출국일로부터 7일 이내에 재입국한 경우에는 해당국가에 계속 체류한 것으로 간주

 2. 단심부임 판단을 위한 증빙서류

  => 사업주체는 청약신청자의 세대원 및 자녀의 출입국사실확인서를 제출받아 단신부임 여부를 확인하여야 하며, 청약신청자의 해외체류기간 내에 세대원 및 자녀가 계속하여 90일, 연간 183일을 초과하여 해외에 체류한 사실이 있는 경우에는 여권을 통해 반드시 체류국가 확인 필요

 3. 세대원이 여권 분실 및 재발급으로 체류국가 확인이 불가능한 경우 소명방법

  => 비자발급내역, 재학증명서 등 체류국가를 확인할 수 있는 서류를 통해 소명을 하여야 하며, 세대원이 청약신청자와 동일한 국가에 체류하지 않았다는 사실을 증명하지 못하는 경우에는 단신부임 인정 불가

 4. 청약신청자 및 신청자의 배우자가 생업에 종사하기 위해 각각 다른 국가에서 해외에 체류 중인 경우

  => 청약신청자 및 신청자의 배우자가 모두 해외에 체류하고 있다면 신청자만 국외에 체류하고 있는 것으로 볼 수 없어 해외체류 예외 규정 적용 불가

□ 생업에 직접 종사하기 위해 해외에 체류하고 있는 경우

 1. 생업에 직접 종사하는 자의 의미 및 증빙서류

  => (국내기업·기관 소속 해외 주재원 및 출장자) 파견 및 출장명령서(해외 취업자 및 사업체 운영자) 현지 관공서에서 발급받은 사업·근로 관련 서류, 취업·사업비자 발급내역 등
   * 증빙서류 유학·연수·관광·단순체류자의 경우 생업사정을 인정할 수 없으며, 생업관련 증빙서류 불가능한 자 또한 생업사정 불인정

 2. 해외 유학생, 단순체류자가 현지에서 단기근로(가이드, 통역 등)를 하는 경우 생업사정 인정 가능여부

  => 비자 발급내역 등으로 확인된 주 체류목적이 취업·사업인 경우에만 생업사정으로 인한 체류 인정

 3. 근로자는 아니나, 해외 가이드·통역 등의 업무로 해외에 체류하는 경우 생업사정 인정이 가능한지?

  => 계약서, 또는 근로계약서를 통해 가이드 업무로 인한 해외체류 증빙 시 인정 가능